Due diligence imobiliária: o que verificar antes de comprar um imóvel

A compra de um imóvel costuma ser a maior decisão patrimonial de uma família. A due diligence reúne as verificações jurídicas que permitem tomar essa decisão com conhecimento dos riscos.

A questão prática

O comprador encontra o imóvel, negocia o preço e está pronto para assinar. Que verificações deveriam ser feitas antes do pagamento do sinal?

O que examinar

• Matrícula atualizada: confirma quem é o proprietário e revela hipotecas, penhoras, alienação fiduciária, usufruto e outras averbações.
• Certidões do vendedor: ações cíveis, trabalhistas e fiscais e protestos podem indicar risco de o negócio ser questionado por credores.
• Débitos do imóvel: IPTU e condomínio acompanham o bem e podem ser cobrados do novo proprietário.
• Situação física e urbanística: área, construções averbadas e eventuais restrições municipais.
• Estado civil e poderes: a venda por pessoa casada pode exigir a autorização do cônjuge, conforme o regime de bens (art. 1.647 do Código Civil).

O que diz a lei

A Lei nº 13.097/2015 reforçou a importância da matrícula, ao concentrar nela as informações que podem ser opostas ao comprador de boa-fé. Ainda assim, a análise das certidões do vendedor e da situação concreta do imóvel continua sendo medida de prudência, especialmente diante de dívidas que possam caracterizar fraude.

Limites desta análise

A extensão da due diligence varia conforme o tipo de imóvel, o valor do negócio e a forma de pagamento. A lista acima é um roteiro geral, não exaustivo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso, que depende dos fatos e dos documentos apresentados.